RU | EN | DE | 中国

+7 (495) 981-68-88

Коммерческое использование объектов ГО и ЧС

17.03.2014 Петер Кнох. Руководитель группы финансово-технического мониторинга
Учитывая дефицит парковочных мест в Москве, идея размещения парковок в новых и существующих сооружениях ГО представляется оправданной, особенно в формате перехватывающих стоянок у метро. При грамотных планировочных решениях (сетка колонн, организация въездов и т.п.) идея размещения вполне разумна и реализуема. Единственный вопрос – нормативная база, вернее ее отсутствие. Наибольшую проблему, на наш взгляд, будет составлять перевод таких сооружений под гражданское использование, т.к. государственный институт ГО и ЧС до сих пор держит на специальном учете такие сооружения и использование их по другому назначению запрещена.

1f0876a779398098668d17cbc6eaf37c.jpg
Очевидно, что перестройка таких сооружений для гражданских нужд перспективна, т.к. основные строительные работы уже завершены, однако для начала необходимо раскрутить государственный маховик, что крайне непросто сделать в силовых ведомствах.
Подходящие Форматы для нестандартных пространств
Идея реновации такого рода сооружений и развития новых сценариев использования малым и средним бизнесом интересная, но не новая – в Москве уже существует ряд различных музеев, ночных клубов, художественных мастерских и других общественных городских пространств, действующих на территории бывших бункеров, цехов, бомбоубежищ, газгольдеров и т.п. Это необычные места с уникальной историей, которые интересно посещать, и они пользуются успехом у московской публики. Транспортная доступность и близость к метро объектов ГО станут дополнительными факторами привлекательности для арендаторов.
С точки зрения архитектурных и инженерных особенностей надо иметь в виду, что существующие объекты ГО и ЧС предназначались для кратковременного пребывания людей. Новые форматы использования подразумевают постоянно действующий объект, а значит, системы жизнеобеспечения должны быть спроектированы и построены в полном объеме.
С точки зрения проектирования некоторые сложности вызывают конструкции, которые необходимо укреплять или заменять в старых зданиях. Также надо иметь в виду, что часть площадей будет использована под хранение имущества, необходимого для приведения убежища в состояние выполнения основной функции.

Использование существующих объектов ГО ЧС под размещение объектов бизнеса (отличных от паркинга), даже при условии достаточной площади и выгодного расположения объекта, потребует значительных капиталовложений в:
- мероприятия до начала строительства: учитывая отсутствие нормативной базы, можно прогнозировать длительные согласования проекта,
- Полную замену систем инженерного обеспечения ввиду несоответствия современным нормам проектирования объектов, которые планируется использовать,
- Реконструкцию путей доступа в убежище,
- При согласовании новых планировок органами будет также наложено ограничение по времени  приведения убежища в боевое положение, что придется учитывать при проектировании и эксплуатации объекта.
Учитывая изложенное, можно предположить, что интерес к существующим бомбоубежищам будет строго индивидуальным.
Наиболее экономичным и оперативным сценарием будет переоборудование бомбоубежища в подземный паркинг. Оно потребует обеспечения:
- устройства въезда,
- устройства принудительной вентиляции (с датчиками СО),
- обустройство минимальными сантехническими удобствами:
   - Подводка воды
   - Подводка канализации
   - Установка сантехнических приборов
- устройства систем безопасности (охрана ((проход/проезд), видеонаблюдение), пожарка (сигнализация, пож.станция, спринклерная система))
- реконструкции основания (пол) для проезда автотранспорта
- установка системы регистрации/оплаты/лифтов – по желанию Заказчика.

Оптимальный вариант использования данных сооружений для гражданских нужд с точки зрения инвестиций на переоборудование и эксплуатацию - формат паркингов: он подразумевает минимальные затраты, учитывая, что основные инженерные системы (водопровод, канализация, система электроснабжения) уже смонтированы или требуют относительно незначительной модернизации (в основном это касается систем пожаротушения и дымоудаления).
Не стоит забывать, что при возникновении ЧС или боевых действий главная функция этих сооружений – оперативная защита максимального количества населения в минимальные сроки (буквально десятки минут). А это более реально при варианте использования их в мирное время как паркингов: в кинотеатрах и магазинах будет сложнее укрыть большое количество человек. А на «комфортное» размещение тогда никто и внимания обращать не будет.
Что касается новых объектов двойного назначения, в составе ТПУ, или вблизи метро, то нерешаемых технических  проблем здесь нет. Придется, конечно, дополнять нормативную базу проектирования, оформлять специальные технические условия и др. Несомненно,  это удорожает проекты, так как системы жизнеобеспечения должны быть спроектированы и построены в полном объеме постоянно функционирующего объекта.
Наиболее проблемными вопросами могут стать организация эвакуации и пожарная безопасность . К ак любой объект в ограниченном пространстве, такие объекты будут требовать четких инструкций на случай ЧС ( пожар и пр ., где требуется эвакуация ), т . к . фактически это хранилище емкостей с пожароопасным горючим .
С точки зрения эксплуатации такие объекты являются одним из наиболее простых типов объектом и требуют минимального количества технического персонала. Дополнительно к эксплуатации, конечно, потребуется уборка и охрана таких объектов.
Передача таких объектов в частную собственность полностью вряд ли возможна, коль скоро они не изменяют своего функционального назначения, и остаются убежищами, которые в мирное время используются как паркинги. То есть собственник не меняется, но возможна схема владения на определенных условиях.
Например, на условиях концессии, с передачей концессионеру, переоборудовавшему помещения, в управление паркинг или любой другой объект, размещенный в помещении, на длительный срок (10-15 или более лет). Концессионер, управляющий объектом, в течение этого времени будет содержать объект, осуществлять его ремонты и поддержание в жизнеспособном состоянии, и получать операционный доход. Вопрос в технических параметрах объекта, пассажиропотоке через такой ТПУ и перехватывающую парковку, финансовой модели такого проекта.



Темы:  Комплексная застройка территорий 

Петер Кнох
Руководитель группы финансово-технического мониторинга